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(相關(guān)資料圖)

剛剛，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀1月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2023年1月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加；一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比下降。

一線城市中，北京、上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比均出現(xiàn)上漲，廣州、深圳下降；北京、上海、深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均有所上漲，廣州下降；此外，北京、上海二手房住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲，廣州、深圳下降。

房?jī)r(jià)回暖動(dòng)力增強(qiáng)？

1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲城市有36個(gè)，比上月增加21個(gè)；同比上漲城市有15個(gè)，比上月減少1個(gè)。

其中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，同比上漲2.1%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；同比下降1.1%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比下降3.8%，比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增速首次轉(zhuǎn)正，雖有一定的季節(jié)性因素，但也說(shuō)明房?jī)r(jià)回暖動(dòng)力增強(qiáng)。

整體來(lái)說(shuō)，1月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為-2.3%，這是2022年2月以來(lái)首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，或者說(shuō)是12個(gè)月來(lái)首次止跌。觀察歷史數(shù)據(jù)，2022年1月也有止跌現(xiàn)象，但后續(xù)繼續(xù)出現(xiàn)下跌，鑒于2023年較好的樓市環(huán)境和近期觀察到的市場(chǎng)情緒，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次止跌的動(dòng)力更強(qiáng)，房?jī)r(jià)復(fù)蘇條件更好，這個(gè)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向好和趨穩(wěn)的導(dǎo)向。

從1月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、0.1%和-0.1%。同比漲幅則為2.1%、-1.1%和-3.8%。當(dāng)前數(shù)據(jù)最大的亮點(diǎn)是，一二線城市已經(jīng)止跌，三線城市小跌。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)“欣欣向榮”的趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)正的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

1月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加，從上年12月份的15個(gè)增加為36個(gè)。出現(xiàn)此類(lèi)現(xiàn)象，說(shuō)明金融16條以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)。

第一、房企資金面在進(jìn)一步改善，其有助于增強(qiáng)房企信心，其房?jī)r(jià)方面也有趨穩(wěn)可能。第二、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也總體朝著改善的方向演進(jìn)。今年一月份部分城市售樓處表現(xiàn)其實(shí)還不錯(cuò)。第三、大勢(shì)所趨，房?jī)r(jià)指數(shù)止跌回正是今年上半年可以預(yù)期到的，各個(gè)城市對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)的信心逐漸增強(qiáng)。

值得注意的是，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從房?jī)r(jià)上漲的城市來(lái)看，可以看出，尤其是熱點(diǎn)城市和長(zhǎng)三角區(qū)域的新房市場(chǎng)正在快速修復(fù)。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)從去年12月份的55個(gè)，驟降至33個(gè)，環(huán)比上漲城市數(shù)從15個(gè)增加至36個(gè)。漲幅靠前的是上海、合肥、寧波等長(zhǎng)三角城市，意味著這一區(qū)域新房市場(chǎng)修復(fù)和回升的動(dòng)力較強(qiáng)，東北和內(nèi)地三四線、弱二線城市跌幅居前。同比方面，1月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加，為55個(gè)，比12月增加了2個(gè)，預(yù)計(jì)后續(xù)繼續(xù)下跌的城市數(shù)不會(huì)增加了。同比漲幅靠前的是成都、杭州、北京、上海、長(zhǎng)沙，這些都是一二線熱點(diǎn)城市，人口高能級(jí)城市，新房需求的基礎(chǔ)較大。

深圳二手房市場(chǎng)有回升跡象

1月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市有13個(gè)，比上月增加6個(gè)；同比上漲城市有6個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

其中，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%；同比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下降3.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同；同比下降4.7%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，其中，深圳二手房市場(chǎng)有回升的跡象，除了深圳以外，熱點(diǎn)城市二手住房都開(kāi)始出現(xiàn)了反彈的跡象。 從2021年5月份到現(xiàn)在，深圳二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌了20個(gè)月，這是歷史上最長(zhǎng)的下跌周期。目前，實(shí)現(xiàn)交易的二手房中，有一半是低于參考價(jià)成交的。李宇嘉認(rèn)為，深圳的二手房實(shí)現(xiàn)了擠泡沫，這是需求回升的主要支撐。

此外，近期，按揭利率持續(xù)下行，首套房利率已經(jīng)降至歷史最低，國(guó)家和各地積極紓困樓市，希望市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)。再加上房?jī)r(jià)已經(jīng)充分下跌，部分區(qū)域下跌超過(guò)了30%。對(duì)于剛需和換房人群來(lái)說(shuō)，預(yù)期悲觀開(kāi)始改變了。

去年疫情連續(xù)沖擊，很多人的購(gòu)房需求被迫阻滯，加上疫情沖擊剛需購(gòu)房，導(dǎo)致?lián)Q房需求也受到影響。今年以來(lái)，疫情消散，重心重回穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市，剛需開(kāi)始入市，也帶動(dòng)了換房需求增長(zhǎng)。近期，深圳二手房成交平均面積為95平米左右，比去年下半年的面積略有下降，李宇嘉認(rèn)為，這意味著換房需求或改善型需求主導(dǎo)，并帶動(dòng)剛需入市，而剛需入市也促進(jìn)了二手房流轉(zhuǎn)。

但是，目前深圳這一波需求的規(guī)模較小，很大程度上是滯后釋放的需求，預(yù)計(jì)在低位上反彈3個(gè)月左右。如果沒(méi)有后續(xù)的需求接力，或政策利好再次支撐，考慮到加杠桿動(dòng)力弱，居民收入預(yù)期不佳，預(yù)計(jì)很難有進(jìn)一步的量的反彈。

多方因素促成房?jī)r(jià)止跌

李宇嘉認(rèn)為，多方因素正在促成房?jī)r(jià)止跌。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，特別是一線城市強(qiáng)勢(shì)反彈，二線企穩(wěn)回升帶動(dòng)70城房?jī)r(jià)止跌。一方面，前期持續(xù)降低按揭利率，以及各地積極紓困樓市需求端，加上疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)好于預(yù)期，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒修復(fù)。另一方面，前期因價(jià)格下跌下的觀望，疫情阻隔等導(dǎo)致的需求開(kāi)始釋放，量的增長(zhǎng)帶動(dòng)價(jià)格穩(wěn)定。此外，70城新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌16個(gè)月和17個(gè)月，部分價(jià)格水平跌幅在20%-30%，持續(xù)下跌后，部分需求跌出來(lái)了。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“量決定價(jià)”的邏輯會(huì)在今年體現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)指數(shù)是否有回穩(wěn)的可能，關(guān)鍵看市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)。2月份各地市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，明顯有較好的交易態(tài)勢(shì)。且今年相比過(guò)去幾年，有一個(gè)本質(zhì)的變化，即新冠病毒疫情對(duì)于樓市交易的干擾沒(méi)了。這一確定性因素建立，則使得房?jī)r(jià)回穩(wěn)的基礎(chǔ)非常牢固。當(dāng)前各地售樓處晚上8點(diǎn)不打烊的消息，進(jìn)一步說(shuō)明市場(chǎng)信心逐漸增強(qiáng)，也將進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)回穩(wěn)向好。

對(duì)于后市，李宇嘉認(rèn)為，本輪需求釋放，多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動(dòng)的，成交結(jié)構(gòu)上，以剛需和換房需求為主。這部分需求預(yù)計(jì)在上半年釋放殆盡，且對(duì)價(jià)格較為敏感，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格反彈的力度會(huì)比較小。由于目前加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預(yù)期并不很樂(lè)觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進(jìn)一步紓困和居民收入的修復(fù)，但這是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。整體來(lái)看，今年地產(chǎn)市場(chǎng)或弱勢(shì)回升。